L'immobile presenta ottime caratteristiche strutturali grazie alla ristrutturazione completa del 2016, che ha modernizzato tutti gli impianti e migliorato significativamente l'efficienza energetica. La doppia esposizione garantisce un'elevata luminosità naturale, mentre gli infissi di qualità contribuiscono all'isolamento termoacustico.

L'immobile beneficia di un'eccellente dotazione di servizi nelle immediate vicinanze, che ne incrementa la vivibilità quotidiana. I collegamenti con i principali centri urbani sono garantiti dalle autolinee regionali e dalla vicinanza alla stazione ferroviaria di Orte, nodo strategico per i collegamenti con Roma (40 minuti di treno).

La presenza di tutte le tipologie di scuole in un raggio di 600 metri rende l'immobile particolarmente adatto a famiglie con bambini, mentre l'abbondanza di servizi commerciali assicura comodità per la gestione quotidiana.

L'analisi del trend storico del mercato immobiliare di Vasanello evidenzia una costante crescita delle compravendite negli ultimi cinque anni, con un'accelerazione significativa nel biennio 2024-2025. Le variazioni percentuali mostrano un incremento progressivo che ha raggiunto il +2,8% nel 2025, segnalando un mercato in espansione.

Attualmente sono presenti 23 immobili in vendita nella zona, con un tempo medio di commercializzazione di 154 giorni e uno sconto medio in fase di trattativa dell'8,2%. Il prezzo medio di zona si attesta sui €721/mq, con un tasso di assorbimento del mercato del 4,7%, indicativo di una domanda attiva.

L'analisi comparativa si basa su cinque immobili simili recentemente venduti o in vendita nella stessa zona. Ogni comparable è stato valutato considerando gli elementi differenziali rispetto all'immobile oggetto di stima, con coefficienti correttivi che tengono conto di fattori quali piano, stato di manutenzione, presenza di pertinenze e qualità delle finiture.

La media aritmetica dei prezzi al metro quadro si attesta a €973, mentre la media ponderata con coefficienti di similitudine risulta pari a €942/mq. Applicando quest'ultimo valore alla superficie commerciale di 92mq, si ottiene un valore di mercato stimato di €86.664.

Il piano strategico di commercializzazione si articola in quattro fasi principali, distribuite su un orizzonte temporale di 180 giorni. La strategia prevede un approccio graduale di ottimizzazione del prezzo in base alle risposte del mercato, partendo da un valore di lancio leggermente superiore alla valutazione per preservare margini di trattativa.

Ogni fase include specifiche attività di marketing e analisi dei feedback ricevuti, con aggiustamenti progressivi delle tattiche commerciali per massimizzare l'efficacia delle azioni intraprese e raggiungere l'obiettivo di vendita nei tempi previsti.

La fase di lancio si concentra sulla massima visibilità dell'immobile attraverso un marketing mix articolato, che combina presenza digitale sui principali portali immobiliari, campagne social media mirate e materiale multimediale di alta qualità. Il prezzo iniziale è fissato a €92.000, leggermente al di sopra del valore stimato, per consentire un margine di trattativa preservando il valore dell'immobile.

In questa fase critica si procede all'analisi approfondita dei risultati ottenuti nei primi 30 giorni di commercializzazione. Viene implementato un sistema strutturato di raccolta feedback attraverso questionari digitali post-visita, che permettono di identificare eventuali criticità percepite dai potenziali acquirenti.

L'analisi dell'interesse per target specifici consente di affinare il posizionamento dell'immobile, mentre le azioni correttive si concentrano sull'ottimizzazione degli annunci e sul rafforzamento degli elementi visivi in base alle preferenze emerse durante le visite. Il prezzo viene mantenuto invariato in questa fase, salvo evidenti segnali di disallineamento con le aspettative del mercato.

La fase di consolidamento prevede un eventuale aggiustamento del prezzo a €89.500, qualora l'analisi della fase precedente ne evidenzi la necessità. Le strategie di marketing si fanno più sofisticate, con un'attenzione particolare ai potenziali investitori attraverso la predisposizione di business plan dettagliati che illustrano il ritorno dell'investimento in caso di destinazione a reddito.

Le collaborazioni con agenti specializzati in acquirenti esteri mirano a intercettare il target emergente di stranieri interessati a seconde case in Italia, mentre viene posta particolare enfasi sulle agevolazioni fiscali legate alla ristrutturazione. Un costante monitoraggio delle performance di marketing consente di ottimizzare le risorse, concentrandole sui canali con maggiore efficacia.

La fase finale si concentra sulla conclusione della vendita, con un prezzo minimo fissato a €87.500, al di sotto del quale non si ritiene conveniente scendere in base al valore reddituale dell'immobile. La strategia prevede una negoziazione attiva con i potenziali acquirenti già entrati in contatto con l'immobile nelle fasi precedenti.

Come incentivo alla finalizzazione, viene offerta la disponibilità ad accelerare le tempistiche di rilascio dell'immobile da parte dell'attuale inquilino. La comunicazione si focalizza sui punti di forza emersi nelle fasi precedenti: il potenziale rendimento per investitori, l'elevata qualità della ristrutturazione e il posizionamento strategico rispetto ai servizi. Viene inoltre predisposto un piano B che prevede una rivalutazione della strategia locativa in caso di mancata vendita.

L'analisi approfondita dell'immobile e del mercato di riferimento ha permesso di determinare un range di prezzo articolato su tre livelli, ciascuno con una specifica probabilità di realizzazione e tempistica prevista. Il valore massimo di €92.000 riflette le qualità intrinseche dell'immobile, in particolare l'eccellente stato di conservazione e la ristrutturazione recente.

Il valore ottimale di €89.500 rappresenta il punto di equilibrio tra aspirazioni del venditore e aspettative del mercato, con una probabilità di realizzazione dell'80% in un orizzonte temporale di 3-4 mesi. Il valore minimo di €87.500 costituisce la soglia al di sotto della quale la vendita risulterebbe meno conveniente rispetto alla valorizzazione dell'immobile come investimento a reddito.

La valutazione dell'immobile è stata condotta applicando tre differenti metodologie scientifiche, al fine di ottenere un risultato ponderato e affidabile. Il metodo comparativo di mercato (MCA) ha prodotto un valore di €90.160, basato sull'analisi dei cinque comparables con applicazione di coefficienti correttivi per uniformare le caratteristiche.

L'analisi degli indici di commerciabilità evidenzia un profilo fortemente positivo dell'immobile, con fattori di forza che superano nettamente le criticità. La ristrutturazione completa e recente, insieme alla presenza di spazi esterni con vista panoramica, rappresentano elementi particolarmente apprezzati nel mercato attuale.

Le principali criticità sono legate all'assenza di ascensore, che potrebbe limitare l'interesse di acquirenti anziani o con mobilità ridotta, e alla presenza dell'inquilino attuale, sebbene sia prevista la possibilità di rilascio anticipato. Le dimensioni contenute potrebbero risultare insufficienti per famiglie numerose, mentre le spese condominiali leggermente superiori alla media incidono marginalmente sul valore percepito.

La matrice SWOT fornisce un'analisi strategica completa del posizionamento dell'immobile nel contesto di mercato attuale. I punti di forza interni sono bilanciati da alcune debolezze strutturali, mentre il quadro esterno evidenzia interessanti opportunità di valorizzazione in un contesto di mercato caratterizzato da specifiche minacce.

Particolarmente rilevante risulta l'opportunità legata al crescente interesse di acquirenti internazionali per immobili in piccoli centri italiani, tendenza amplificata nel periodo post-pandemia. La principale minaccia è rappresentata dai tempi di vendita mediamente più lunghi nei mercati di provincia rispetto alle grandi città, elemento da considerare nella pianificazione temporale della strategia di commercializzazione.

Il presente report di valutazione immobiliare è valido per un periodo di sei mesi dalla data di emissione, durante il quale le condizioni di mercato e le caratteristiche dell'immobile sono considerate stabili. L'utilizzo del documento è riservato esclusivamente al destinatario e per le finalità di compravendita specificate.

Si evidenzia che la valutazione non include verifiche sulla legittimità urbanistica o conformità edilizia, che dovranno essere oggetto di separata analisi tecnica da parte di professionisti abilitati. Il potenziale acquirente è tenuto a effettuare tutte le verifiche tecniche, legali e fiscali necessarie prima di procedere all'acquisto.

Il presente documento di valutazione immobiliare è stato redatto secondo i più elevati standard professionali e nel rispetto delle normative vigenti in materia. Il valutatore Eugenio Orlyuk, di Remax Key House, si assume la piena responsabilità professionale delle analisi svolte e delle conclusioni raggiunte.

Documento emesso in data 17/06/2025 in duplice copia, di cui una consegnata al destinatario della valutazione e una conservata negli archivi dell'agenzia secondo le normative sulla conservazione documentale.

L'immobile risulta censito presso il Catasto Fabbricati del Comune di Vasanello (VT), in Via Guglielmo Marconi n. 7, Piano 2. I riferimenti catastali completi sono: Foglio 18, Particella 177, Subalterno 25. La consistenza catastale è di 4,0 vani, con una superficie totale di 91 m² e una superficie escluse aree scoperte di 85 m².

I dati catastali derivano da una variazione effettuata in data 09/11/2015, che ha comportato l'inserimento in visura dei dati di superficie in conformità con quanto previsto dal DPR n. 138/98. La rendita catastale attribuita all'immobile, pari a € 289,22, risulta congrua rispetto alle caratteristiche dell'unità immobiliare e alla zona di ubicazione.

La distribuzione interna degli spazi è funzionale e ben proporzionata, con una netta separazione tra zona giorno e zona notte. Il soggiorno con angolo cottura rappresenta l'ambiente principale, con una superficie di 30 m² che garantisce ampia versatilità d'uso. Le due camere matrimoniali, rispettivamente di 16 e 14 m², offrono spazio adeguato per le esigenze abitative di una famiglia.

Gli spazi di servizio sono ben dimensionati, con un bagno di 6 m² e un ripostiglio di 3 m² che garantisce utile spazio per lo stoccaggio. Particolarmente pregevoli risultano gli spazi esterni, con un balcone di 4 m² e un terrazzo di 8 m² che ampliano significativamente la fruibilità dell'immobile, soprattutto nella stagione estiva.

L'immobile è attualmente locato con contratto 4+4 ad uso abitativo, rinnovato il 15/05/2023 dopo la scadenza del primo quadriennio. Il canone mensile è fissato a €350, con un deposito cauzionale di €700. L'inquilino attuale è rappresentato da una famiglia composta da due persone, con uno storico di pagamenti regolare che testimonia l'affidabilità del conduttore.

Il contratto prevede una clausola di rilascio anticipato con preavviso di 6 mesi, elemento che facilita eventuali strategie di commercializzazione. La disponibilità al rilascio risulta negoziabile mediante un incentivo economico, circostanza che potrebbe accelerare i tempi di vendita qualora l'acquirente fosse interessato a un rapido ingresso nell'immobile per uso personale.

L'analisi dei costi annuali associati alla proprietà evidenzia un'incidenza complessiva di circa €1.680 annui, pari a €140 mensili. La voce più significativa è rappresentata dalle spese condominiali (€720/anno), leggermente superiori alla media di zona a causa della presenza di spazi comuni ben curati e servizi accessori come l'area parcheggio riservata.

L'IMU, calcolata con l'aliquota prevista per le seconde case, incide per €450 annui, mentre la TARI ammonta a €210. La manutenzione ordinaria stimata è contenuta (€300/anno) grazie alla recente ristrutturazione che ha rinnovato completamente l'immobile, riducendo la necessità di interventi nel breve-medio periodo. Questi costi devono essere considerati sia nell'ottica di un utilizzo diretto che di un eventuale investimento a reddito.

L'analisi posizionale evidenzia un contesto urbano di qualità medio-alta, caratterizzato da una prevalenza di edifici residenziali ben mantenuti e da una densità edificatoria contenuta. La zona presenta un eccellente livello di quiete, con rilevazioni di inquinamento acustico inferiori a 55 dB nelle ore diurne, e un elevato grado di sicurezza testimoniato dal basso tasso di criminalità.

La dotazione di servizi di prossimità risulta completa e variegata, con la presenza di tutti i servizi essenziali in un raggio di 500 metri dall'immobile. Particolarmente apprezzabile l'accessibilità garantita da strade ben mantenute e dotate di marciapiedi, elemento che contribuisce alla fruibilità quotidiana e alla sicurezza pedonale.